מכירת נכס בעל זכויות בניה
מס השבח זהו מס המוטל על המוכר בעל המקרקעין, בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963.
מס זה חל על רווחים שהניב הנכס עבור המוכר במסגרת העסקה. חישוב המס הוא מורכב מאד. העקרונות לחישוב מפורטות כדלקמן:
חישוב המס: כעיקרון, מס השבח הוא ההפרש בין המחיר בו הנכס נמכר (בעסקה הנוכחית) לבין מחיר רכישתו (על פי רשומות היסטוריות). מחיר הרכישה צמוד למדד המחירים לצרכן.
מעוניינים לקבל מידע נוסף בנוגע לחישוב ניכויי מס עבור מכירת דירות בעלות זכויות בניה? צפו:
ניכוי הוצאות – ניתן לנכות הוצאות שונות הכרוכות ברכישת נכס ו/או מכירתו ו/או פיתוחו ומשרתות את הרוכש לאורך זמן (כגון: הוצאות עו"ד, שמאי ודמי הסילוק, עלויות שיפוץ, ארנונה, היטלי השבחה וכו'), מסכום מס השבח.
פחת – לעיתים, מחושב הפחת ביחס למחיר הרכישה (שווי הפחת של הבניין, בניגוד לשווי הקרקע עצמה אשר אינה מופחתת), בהתאם למספר השנים שעברו בין זמן הרכישה למכירה – מה שמוביל להוזלת הנכס בעת הרכישה ועלייה בהשבחה, אשר עליה צריך לשלם מס.
שיעורי המס – שיעורי המס תלויים בגורמים רבים הכוללים את מועד הרכישה, המכירה, ואת האופן בו המוכר השיג את הנכס (למשל: אם הנכס נרכש, התקבל כמתנה, כירושה וכד').
נכס שהתקבל בירושה – מס השבח עבור נכס שעבר לבעליו בירושה מבוסס על התאריך הפטירה והמחיר ששולם עבור הנכס על ידי המצווה – האדם המציין את הבעלות על הנכס בצוואתו. עם זאת, אם הנכס התקבל בירושה מאדם שנפטר במהלך השנים בהן הוחל חוק מס העיזבון, מחיר הרכישה מחושב שווי הנכס בשומת מס העיזבון ששולם .יום הרכישה, שנקבע בהתאם לתאריך פטירתו של המצווה.
נכס שהתקבל כמתנה – עבור נכס כזה, מס השבח מבוסס על התאריך והמחיר שבו נרכש הנכס על ידי האדם שהעניק אותו כמתנה. עם זאת, חריגה לחוק זה חלה באם האדם המעניק אותו כמתנה נפטר במהלך השנים בהן מס העיזבון הוחל, או באם הרישום לא הושלם לפני פטירתו.
פטור ממס עבור מכירת דירה למגורים – כאשר קבלת הנכס עומדת בקריטריונים מסוימים, מוכרי דירות מגורים יכולים לקבל פטור ממס עבור העסקה.
בדיקת פטור ממס שבח– בידי רשות המיסים מחשבון הקובע את סכומי מס השבח לעסקאות נדל"ן. עם זאת, מומלץ מאד לבחון בקפידה את היבטי המס של כל עסקה מול עורך דין המתמחה בתחום, לפני ביצוע העסקה. החקיקה מתוקנת לעיתים קרובות וטעויות במיסוי עלולות להסתיים בתשלומים כבדים של עשרות ואף מאות-אלפי שקלים.
