חובת דיווח ? התייעצות עם עו"ד בארץ או בחו"ל ? כך תפעלו בהשקעות נדל"ן בחו"ל – מאמר מקצועי.

בסוף הקיץ, בדומה לרוב הישראלים, יצאנו לחופשה בחו”ל. הפעם בחרנו לקחת את הילדים לטייל בפולין, הארץ הירוקה.

בטיסה התפצלתי מאשתי והילדים, והתיישבתי באותה שורה אבל בצד השני של המעבר. לידי התיישב דן (שם בדוי), בחור צעיר, שתוך מספר דקות מהרגע שהוא התיישב, ועוד טרם המטוס התרומם באוויר, הוא התחיל להוציא מתיקו מפות של ערים שונות בעולם ולסמן עליהן מספרים. חיש מהר התפתחה בינינו שיחה לאחר ששאלתי אותו מה הסיבה לשמה הוא מסמן מספרים על המפות (מטבעי אני סקרן). דן סיפר לי שהוא מעוניין לרכוש בניין מגורים להשקעה וליהנות מתשואת השכירות, ושהוא בוחן כעת כדאיות השקעה במקומות שונים בעולם. כאשר שמע, שאני עו”ד שעוסק במיסוי נדל”ן ושמאי מקרקעין, אורו עיניו והוא החל לשאול אותי מספר רב של שאלות. רוב שאלותיו עסקו באיתור נכסי מקרקעין להשקעה ובשיקולי מס.

הסברתי לדן שמאחר שבארץ התשואות נמוכות, הריבית בבנק היא אפסית, והמדינה מחוקקת חוקים שאינם מטיבים עם משקיעי הנדל”ן, זאת כאשר בחו”ל ניתן לרכוש נכסים להשקעה עם הון ראשוני נמוך יחסית (אפילו בסכום של כ- 50,000$), וכאשר ישנן דרכים להנגיש את הפעילות מרחוק, רק טבעי שהנדלניסט הישראלי יבחר להשקיע בחו”ל. ואכן, השקעה בנדל”ן בחו”ל הפכה לאלטרנטיבה מקובלת בקרב המעוניינים להשיג תשואה גבוהה מזו שישיגו בהשקעה בנדל”ן בישראל.

כמובן שקיימים שיקולים רבים ומגוונים לרכישת נדל”ן להשקעה. לכן על מי שמעוניין להשקיע בנדל”ן בחו”ל להתייעץ עם מומחה בתחום המיסוי הבינלאומי, אשר יכול לקחת בחשבון את כל הנתונים הרלוונטיים ולהציג מצג אמת של המס הצפוי בעסקת ההשקעה בנדל”ן, באופן כזה שהמשקיעים יקבלו תמונה מלאה ונכונה של הרווחים הצפויים להם מהעסקה לאחר תשלומי המס. בעניין זה עליי להדגיש, שרוב החברות בארץ, המציעות הזדמנויות השקעה בנדל”ן בחו”ל ואף מסייעות באיתור נכסים להשקעה, אינן מעניקות לרוב מענה הולם לשאלות המשפטיות בענייני המס, שכדאי לשאול ולברר בטרם רוכשים נדל”ן להשקעה בחו”ל, וצריך להיות ערים לכך.

האם בעת רכישת נדל”ן להשקעה בחו”ל יש להסתייע בעורך דין מקומי בחו”ל או ניתן להסתפק בעו”ד ישראלי?

לכל מדינה יש את הדין הפנימי שלה, ולכן רצוי להשתמש בשירותיו של עורך דין מקומי, הבקיא בשפה המקומית ובדין הזר הרלוונטי. בעניין זה יש לציין, כי בארץ ישנם עורכי דין, הבקיאים בדין זר והנותנים שירותים משפטיים בנושא הדין הזר, ובאתר לשכת עורכי הדין ניתן למצוא מאגר כזה של עורכי דין בחלוקה לפי מדינות.

ונחזור לסיפורנו. הסברתי לדן שתכנון מס נכון הינו שלב קריטי ומהותי בעת רכישת נדל”ן להשקעה. הדבר נכון לגבי רכישת נדל”ן להשקעה בשוק המקומי, ומקבל משנה תוקף עת רוכשים נדל”ן להשקעה מעבר לים.

חובת דיווח ותשלום מס בגין עסקאות נדל”ן בחו”ל

על תושב ישראל חלה חובת דיווח ותשלום מס בישראל בגין הכנסות שנצמחו לו בארץ ובחו”ל (מיסוי על בסיס פרסונאלי), ועל כן על משקיע ישראלי לדווח ולשלם מס על הכנסות שנצמחו לו מנכסים שרכש בחו”ל. ויצוין, כי ישנה חובה בהגשת דו”ח שנתי ובדיווח על עצם החזקת נכס בחו”ל כאשר השווי הכולל של הנכסים בחו”ל במועד כלשהו בשנת המס הינו 1,850,000 ₪ או יותר (נכון לשנת המס 2016).

אם כן, טרם נכנסים להרפתקה של רכישת נדל”ן מעבר לים, יש לבחון את כלל היבטי המס החלים בארץ ובחו”ל, כאשר בראש ובראשונה יש לבדוק האם קיימת אמנת מס בין ישראל ובין המדינה שבה נרכש הנכס, כך שלא תיווצר תאונת מס מסוג כפל מס. ככל שיש אמנת מס בין המדינות, הוראת אמנה זו גוברות על הדין הפנימי של המדינות, שכן מתוקף סעיף 196 לפקודת מס הכנסה גוברות הוראות אמנות המס עליהן חתומה ישראל על הדין הפנימי של ישראל. עיקרון זה לפיו הוראות אמנת המס גוברות על הדין הפנימי מקובל במדינות רבות בעולם. ולעניין זה יצוין, כי במרבית אמנות המס תינתן זכות מיסוי ראשונה למדינה בה מצוי הנדל”ן.

כמו כן, יש גם לברר האם במדינה בה מעוניינים לרכוש את הנכס להשקעה מוטל מס רכישה (כך למשל, במונטנגרו חל מס רכישה בשיעור של 3%), האם מוטל מס רווח הון במכירת הנכס, זאת בנוסף למס רווח הון שישולם בישראל, וכן האם נדרשים לשלם מס על הכנסות מהשכרת הנכס. כך למשל, הכנסות מדמי שכירות בגרמניה חייבות בשיעורי מס דיפרנציאליים לפי גובה ההכנסה משכירות, כאשר הכנסות עד לגובה מסוים אינן חייבות במס בגרמניה. לפיכך, רצוי אף לבדוק האם במדינה בה מעוניינים לרכוש נכס ניתן פטור ממס על הכנסה מדמי השכירות, ובמידה שכן יש לבדוק מהו גובה תקרת הפטור. במידה שמעוניינים להשקיע בנדל”ן בארה”ב, יש אף לקחת בחשבון, שבנוסף למס הפדרלי שיש לשלם על ההכנסות מדמי השכירות החודשיים, יתכן שיש לשלם גם  מס מדינה  אזורית (state tax) במידה שישנו.

ולעניין מיסוי ההכנסות מדמי שכירות יש לציין, כי תושב ישראל המפיק הכנסות מדמי שכירות מנכסים בחו”ל נדרש לשלם מס בישראל (כאמור, המיסוי הוא על בסיס פרסונאלי), כאשר הוא רשאי לבחור באחד משני מסלולים:

• המסלול הרגיל – במסלול זה ההכנסה מדמי השכירות תתווסף להכנסתו החייבת של המשקיע הישראלי, לדוגמא הכנסה ממשכורת, וסך הכנסותיו יחויבו במס לפי שיעור המס השולי (קרי, על פי מדרגות המס הקבועות בסעיף 121(א) לפקודת מס הכנסה). במסלול זה זכאי המשקיע לקזז מהכנסותיו מדמי השכירות את ההוצאות שהוצאו לתפעול הנכס (כדוגמת ארנונה, שיפוצים, תיקונים, פחת, וכיו”ב),  וכן ניתן יהיה לקבל זיכוי בגובה המס הזר ששולם.
• מסלול מס מופחת – במסלול זה המשקיע הישראלי יחויב בתשלום מס מופחת בשיעור של 15% מהכנסותיו מדמי השכירות, כאשר אין הוא זכאי לנכות הוצאות כלשהן למעט פחת, וכן אין הוא זכאי לקיזוז, לניכוי, או לפטור מההכנסה מדמי השכירות או מהמס החל עליה. בנוסף, לא ניתן יהיה לקבל זיכוי בגובה המס הזר ששולם.

על כן, גם לצורך בחירת המסלול למיסוי מומלץ להתייעץ עם מומחה בתחום המיסוי הבינלאומי, אשר ידע להמליץ לגבי מסלול המיסוי המתאים למשקיע שלפניו בהתאם לנסיבותיו האישיות של המשקיע.

ונחזור לסיפורנו. דן שיתף אותי שבכוונתו לרכוש מספר דירות אותן ישכירן דרך אתר  AIRBNBאו דרך BOOKING. הסברתי לדן, שמאחר שהכנסות מהשכרת נכסים לתקופה קצרה עלולות להיחשב כהכנסות מעסק, וזאת לעמדת רשות המסים, עלולים לשלול ממנו לעניין זה אפשרות הבחירה במסלול המס המופחת, והכנסות אלו משכירות תמוסנה לפי המסלול הרגיל בלבד (קרי, על פי שיעור המס השולי).

בנוסף, יש לתת את הדעת למספר הנכסים מהם נצמחים דמי שכירות למשקיע הישראלי. ולעניין זה ראוי להביא את דבריו של מר משה אשר, יו”ר רשות המסים , אשר התייחס לעניין זה בכנס לשכת רו”ח השנתית 2017, ואמר שלעמדתו “השכרה של עד 5 דירות היא פסיבית, השכרה של עד 10 אולי עסקי והשכרה שמעל 10 דירות עסקית”. דברים אלו נאמרו לגבי השכרת דירות בארץ, ובפרט לעניין המסלול המוטב של 10%, אולם יש להדגיש, כי הדעות חלוקות בעניין זה ובית המשפט המחוזי אף פסק לאחרונה, כי הכנסה משכירות של 20 דירות אינה מהווה הכנסה מעסק. החלטת בית המשפט העליון בעניין צפויה להתקבל בקרוב.

כאמור, ישנן שאלות רבות שכדאי לשאול ולברר טרם נכנסים להרפתקה של רכישת נדל”ן מעבר לים, שלהן השפעה מכרעת על כדאיות העסקה. לצורך כך, רצוי להתייעץ עם מומחים בתחום המיסוי הבינלאומי, ולא בהכרח בחברות, המציעות הזדמנויות השקעה בנדל”ן בחו”ל.

מאמר המשך יעסוק במיסוי רווח ההון הנצמח ממכירת נכס שנרכש בחו”ל וסוגיות קשורות.

תודה רבה לעו”ד מיכל לוי, המתמחה בתחום מיסוי בינלאומי, אשר סיעה רבות בהכנת המאמר

עו”ד עידו שחם הוא עורך דין למיסוי מקרקעין ושמאי מקרקעין, המשמש כיושב ראש ועדת המיסוי בלשכת השמאים.